近年、空き家の増加が問題となっています。
放置された空き家は、人が住んでいる家と比べて何倍もの早さで劣化が進むと言われています。老朽化が進むと屋根や外壁などの建材が剥がれ落ちたり、建物が傾いて倒壊する危険性が高まったりとさまざまな問題を引き起こしてしまいます。
空き家の管理が行き届いておらず、周辺環境に悪影響を及ぼしてしまっている場合、行政からの指導や処分が行われることもあります。
空き家が発生する最も一般的な原因は、自宅を所有する高齢者が介護施設に入所したり子供宅に転居することです。
転居後も不動産を管理し続ける必要がありますが、認知症などにより本人の判断能力が不十分となったため、適切に管理することができないまま放置されてしまうことが多々あります。
このような自宅不動産の空き家化を回避するためには、本人が元気で十分に判断能力があるうちに、あらかじめ対策を講じておくことが大切です。
ここでは、家族信託の活用による実家の空き家対策についてご説明します。
このページの目次
相談事例
父は現在、田舎で一人暮らしをしています。
父は最近、認知症による物忘れのため生活に不便が出ているようで、このまま認知症がひどくなるようであれば介護施設に入所したいと考えているとのことです。
父は自宅不動産を所有していますが、施設に入所することになった場合には、息子である私に自宅の管理を任せ、場合によっては賃貸に出して父の生活費等に充ててほしいと考えているようです。
もっとも、私自身は遠方に住んでいるため、不動産の管理については不動産業者に委託する必要もありそうです。
今後、父の認知症が進んで介護施設に入所する場合に、不動産業者との管理委託契約や賃貸借契約を行う際、息子である私が代わりに手続きをしてあげることはできますでしょうか。
また、そういった場合に備えて、現在とるべき対策はあるでしょうか。
認知症による空き家化のリスク
認知症などにより本人の判断能力が不十分となったとしても、原則として家族が本人に代わって契約行為を行うことはできません。本人がもともと希望していたことであっても、家族が本人に代わって不動産業者と管理委託契約を結んだり、賃貸借契約を結ぶなど、本人の財産を管理・処分することはできないのです。
そのため、認知症により自分で財産の管理ができなくなると、不動産の管理などをすることができなくなり、空き家化のリスクが生じます。
家族が本人に代わってこのような財産の管理・処分を行うためには、あらかじめ家族信託を設定するなど、事前の対策が必要となります。
家族信託の活用
家族信託を活用することで、家族に不動産の管理処分権限を与え、不動産業者との管理委託契約の締結や、将来のリフォームや賃貸なども含めて、家族に管理を任せることが可能となります。
本件の事例では、例えば次のように家族信託を設定することが考えられます。
委託者兼受益者 ：父親
受託者 ：長男
これにより、受託者である長男は、父親に代わって自宅不動産の管理を行い、信託の範囲内で不動産業者に管理を委託したり、建物の修繕やリフォーム、賃貸を行うことが可能となります。
また、自宅不動産を賃貸に出す場合には、その収益を受益者である父親の介護施設への費用や生活費に充てることができます。
このように、あらかじめ家族信託によって家族に財産の管理処分権限を委託することで、所有者の判断能力の低下・喪失による不動産の空き家化を回避することができます。
